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蘇舊改〔2020〕2號
各市、縣（市、區(qū)）人民政府，省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位：
《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》已經(jīng)省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議，現(xiàn)印發(fā)給你們。請結(jié)合實際認真貫徹落實。
江蘇省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組
2020年12月23日
為了貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號），結(jié)合我省實際，現(xiàn)提出以下實施意見。
一、把握總體要求，明確工作目標
（一）總體要求。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，認真落實省委、省政府部署要求，牢固樹立新發(fā)展理念，堅持以人為本、因地制宜、居民自愿、建管并重，全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，著力改善居住條件、生活環(huán)境和功能品質(zhì)，推動住有所居向住有宜居邁進，加快建設(shè)美麗宜居住區(qū)，不斷提高人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。
（二）目標任務(wù)。2021年，完成1000個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；到2022年，基本形成老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制，市場化、專業(yè)化、智慧化物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面不斷擴大；到“十四五”期末，2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)基本完成，建成一批美麗宜居住區(qū)，人民群眾居住環(huán)境得到明顯改善。
二、注重科學(xué)謀劃，把握改造重點
（三）明確改造對象范圍。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造對象范圍主要是城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。重點改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)；對2000年后、2005年前建成的，且居民改造意愿強、參與積極性高的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，各地根據(jù)實際情況實施改善提升。
（四）合理確定改造內(nèi)容。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類和提升類3種類型，其中基礎(chǔ)類改造內(nèi)容主要是水電氣通信、生活污水收集、垃圾分類等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等；完善類改造內(nèi)容主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、改造或建設(shè)小區(qū)及周邊停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設(shè)施、文化休閑體育健身設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房、有條件的樓棟加裝電梯等；提升類改造內(nèi)容主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造。各地應(yīng)當根據(jù)本地實際和居民需求，針對3種類型，細化確定改造內(nèi)容清單、標準和支持政策。要結(jié)合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，有序開展綠色社區(qū)創(chuàng)建和完整居住社區(qū)建設(shè)。
（五）編制改造規(guī)劃計劃。各地要全面開展調(diào)查摸底，建立包含老舊小區(qū)地理位置、房屋、人口、配套等現(xiàn)狀要素的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。依據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，在充分尊重群眾意愿的基礎(chǔ)上，區(qū)分輕重緩急，按照實施一批、儲備一批、謀劃一批的原則，建立老舊小區(qū)改造項目儲備庫，編制年度改造計劃和五年改造規(guī)劃，并納入地方經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃和國土空間規(guī)劃。養(yǎng)老、文化、教育、衛(wèi)生、托幼、體育、郵政快遞、環(huán)衛(wèi)、社會治安等有關(guān)方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的各類設(shè)施增設(shè)或改造計劃，以及電力、通信、供水、排水、供氣、供熱、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位的相關(guān)管線改造計劃，應(yīng)當與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和計劃有效對接，同步推進實施。
（六）完善改造技術(shù)標準。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要加強技術(shù)指導(dǎo)，研究制定和完善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)指南。各地要根據(jù)不同經(jīng)濟、技術(shù)條件和居民意愿，抓緊制定本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造具體標準，科學(xué)指導(dǎo)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。
三、凝聚各方力量，鼓勵多方投入
（七）加大政府資金支持。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，在爭取中央資金補助的同時，省財政每年安排一定資金重點支持2000年底前建成的老舊小區(qū)改造。將列入政府投資計劃且符合條件的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)項目納入專項債券需求申請范圍，在省政府下達的新增專項債務(wù)限額內(nèi)予以支持。市縣政府對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造給予資金支持，可以將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。
（八）提升金融服務(wù)質(zhì)效。落實國家稅費減免政策，鼓勵國有企業(yè)及相關(guān)市場主體，對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施規(guī)�；\營，支持其運用公司信用類債券、項目收益票據(jù)等進行債券融資。各地應(yīng)當及時向有關(guān)金融機構(gòu)通報老舊小區(qū)改造規(guī)劃、年度計劃以及相關(guān)項目情況，通過項目推薦、銀企座談等方式，為金融機構(gòu)對接老舊小區(qū)改造項目創(chuàng)造便利條件。國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行江蘇轄內(nèi)分支機構(gòu)結(jié)合各自職能定位和業(yè)務(wù)范圍，按照市場化、法制化原則，加大對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸支持力度。支持商業(yè)銀行、基金公司等金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，為老舊小區(qū)改造項目及居民戶內(nèi)改造和消費提供支持。
（九）推動社會力量參與。鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位對已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持。公房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當出資參與改造。引導(dǎo)專業(yè)經(jīng)營單位履行社會責任，出資參與小區(qū)改造中相關(guān)管線設(shè)施設(shè)備的改造提升，入戶端口以外需要改造的供水、排水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于專營單位的，由專營單位負責改造；產(chǎn)權(quán)不屬于專營單位的，經(jīng)產(chǎn)權(quán)所有人同意，可以通過“一事一議”的方式依法移交給專營單位，并由專營單位出資改造和后續(xù)維護管理。小區(qū)應(yīng)當為專營單位的工程實施提供支持便利，禁止收取不合理費用。支持各類專業(yè)機構(gòu)等社會力量通過資金注入、建設(shè)運營、提供設(shè)備、提供服務(wù)等不同方式參與老舊小區(qū)改造工作，各地政府在資金獎補和信用考評方面予以支持。
（十）積極鼓勵居民出資。各地要根據(jù)“一區(qū)一案”及改造項目“清單”的實際，按照“誰受益、誰出資”和“個性項目業(yè)主負責”的原則，積極鼓勵居民通過直接出資、使用（補繳、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共空間和公共收益等方式，參與老舊小區(qū)改造。鼓勵居民個人通過捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。鼓勵住戶直接出資或者使用住房公積金同步進行門窗節(jié)能改造、加裝電梯、戶內(nèi)綠色裝修等。
四、強化改革創(chuàng)新，加大政策支持
（十一）精簡優(yōu)化審批流程。各地要結(jié)合工程建設(shè)項目審批制度改革，充分利用項目前期策劃生成機制優(yōu)化簡化審批流程，由城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造聯(lián)合辦公機構(gòu)負責協(xié)調(diào)各相關(guān)部門和市政公用單位，通過部門協(xié)作，明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目的建設(shè)條件和管控要求，形成改造方案，征求居民意見。在方案確定后，組織落實項目開工前所需具備的各項條件，由具體承擔老舊小區(qū)改造任務(wù)的實施單位，統(tǒng)一辦理項目審批、用地、規(guī)劃、施工等相關(guān)行政許可手續(xù)。對不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動的低風險項目，鼓勵采用“清單+告知承諾制”，加速項目開工建設(shè)。通過實施承諾制和設(shè)計人員終身負責制，落實設(shè)計責任，不再進行施工圖設(shè)計文件審查。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可利用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續(xù)。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個階段，進一步簡化相關(guān)審批流程。鼓勵設(shè)區(qū)市簡政放權(quán)，通過法定程序賦予所轄區(qū)老舊小區(qū)改造全部審批職能。鼓勵實行工程總承包、臨近小區(qū)打包招標和聯(lián)合驗收。
（十二）探索創(chuàng)新改造模式。各地要結(jié)合城市更新，探索把一個或多個老舊小區(qū)與相鄰片區(qū)更新，以及棚戶區(qū)、舊廠區(qū)、危舊房改造和既有建筑功能轉(zhuǎn)換等項目捆綁統(tǒng)籌，生成老舊小區(qū)片區(qū)化改造項目，實現(xiàn)項目資金自我平衡。探索將擬改造的老舊小區(qū)與其不相鄰的城市建設(shè)或改造項目進行組合，形成組合類項目，實現(xiàn)改造投入跨項目平衡。探索老舊小區(qū)改造項目“清單”中用于公共服務(wù)的經(jīng)營性設(shè)施，通過市場化進行新建、改擴建并運營，以未來產(chǎn)生的收益平衡老舊小區(qū)改造支出。探索通過市場化方式收購待改造區(qū)域房源，形成改造后的房屋價值增值，補充增加改造資金。
（十三）加強規(guī)劃制度創(chuàng)新。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造不簡單套用新建小區(qū)規(guī)劃標準和要求，在依法完善相關(guān)手續(xù)的基礎(chǔ)上，允許在保留現(xiàn)狀主體建筑的基礎(chǔ)上做必要改建、增建、空間鏈接和功能轉(zhuǎn)換等。支持存量資源整合利用，在征得居民同意且不違反國土空間規(guī)劃的前提下，統(tǒng)籌利用公有住房、閑置廠房和鍋爐房等存量房資源，增設(shè)各類服務(wù)設(shè)施。對在小區(qū)內(nèi)及周邊邊角地、插花地、夾心地等低效零星碎片化土地，以及拆除違法建設(shè)騰空的土地上，進行新建、改擴建社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政等社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施的，在不違反法律法規(guī)和國家有關(guān)強制性規(guī)范、標準以及詳細規(guī)劃、規(guī)劃條件的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術(shù)指標。
（十四）落實土地支持政策。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用小區(qū)內(nèi)部存量房屋或者土地等建設(shè)公共服務(wù)用房和設(shè)施的，原有土地使用性質(zhì)和用地主體不變更，改造實施主體可以使用原有土地證辦理相關(guān)房屋和設(shè)施建設(shè)手續(xù)；利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地、綠地及拆除違法建設(shè)騰空土地等加裝電梯和建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，可以不增收土地價款；利用閑置廠房、社區(qū)用房等房屋，建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，可以實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的5年過渡期政策。加大城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)力度，探索完善市場化配置機制，盤活利用低效和閑置用地，把大片區(qū)統(tǒng)籌改造和跨片區(qū)組合改造與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目相結(jié)合，老舊小區(qū)“15分鐘生活圈”內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)整理騰退出的土地，優(yōu)先用于建設(shè)社區(qū)醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育等服務(wù)設(shè)施，完善城市和社區(qū)功能，提升城市宜居性。
（十五）明晰新增設(shè)施權(quán)屬。增設(shè)服務(wù)設(shè)施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法積極予以辦理。配套建設(shè)的社區(qū)醫(yī)療、便利用房、車庫等不動產(chǎn)在小區(qū)紅線外的，所有權(quán)移交屬地政府，由建設(shè)單位與屬地政府協(xié)商，確定一定的無償經(jīng)營使用期限；在小區(qū)紅線內(nèi)的，由建設(shè)單位與業(yè)主協(xié)商，綜合測算投資收益，確定一定的無償經(jīng)營使用期限，設(shè)施屬全體業(yè)主共有，登記在全體業(yè)主名下。在依法收回并實施補償后的小區(qū)土地上新增建設(shè)的設(shè)施，根據(jù)用地批準文件或者合同辦理不動產(chǎn)登記。探索由投資人收購零星C級、D級危房實施加固改造，并加裝電梯，加固改造后出售的房屋，依法減免交易環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費，其土地使用截止年限與原土地使用截止年限一致。
五、完善治理機制，強化長效管理
（十六）建立共建共治共享機制。廣泛開展“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)作用，建立健全社區(qū)多方參與的聯(lián)席會議制度，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同推進改造，組織引導(dǎo)社區(qū)內(nèi)機關(guān)、企事業(yè)單位參與改造。搭建溝通議事平臺，利用“互聯(lián)網(wǎng)+共建共治共享”等線上線下手段，開展小區(qū)黨組織引領(lǐng)的多種形式基層協(xié)商，促進居民主動參與改造項目清單制定和實施。建立社區(qū)設(shè)計師制度，推進設(shè)計師、設(shè)計團隊進社區(qū)，實行全過程陪伴式服務(wù)，著力提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造質(zhì)量和水平。
（十七）推進專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)。引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，建立完善小區(qū)管理規(guī)約及議事規(guī)則，引入市場化、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，為改造后的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。對暫不能成立業(yè)主自治組織的，支持由街道辦事處、社區(qū)委員會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、相關(guān)單位、業(yè)主代表等組成物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。鼓勵各地因地制宜，通過新建、重組、引進等方式，組建公益性物業(yè)服務(wù)實體，堅持公益屬性、市場化運作，為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)或者失管小區(qū)提供基本物業(yè)管理。建立居民承諾繳納物業(yè)服務(wù)費，實施市場化、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)優(yōu)先納入改造計劃的機制。按照政府引導(dǎo)、業(yè)主主導(dǎo)和“保底線”原則，建立健全最低物業(yè)服務(wù)收費調(diào)價機制。
（十八）提升小區(qū)社會治理能力。加強社區(qū)黨組織對業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)，鼓勵社區(qū)黨組織和業(yè)主委員會成員雙向交叉任職，提高小區(qū)治理能力和治理水平。探索建立以街道為主的執(zhí)法聯(lián)席會議制度，整合執(zhí)法力量，推進公安、城管、生態(tài)環(huán)境、消防等執(zhí)法力量進小區(qū)，加強老舊小區(qū)車輛亂停亂放、占用消防通道、私拉亂接、違法建設(shè)、飛線充電、遛狗不牽繩、毀綠種菜等日常巡查和綜合執(zhí)法，強化小區(qū)安全管理。
（十九）加強維修資金歸集使用。建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金歸集、使用、續(xù)籌制度，探索建立居民補繳、續(xù)籌住宅專項維修資金的小區(qū)優(yōu)先納入改造計劃的機制。探索“保險+”模式，努力破解房屋主體和電梯全生命周期維修等難題。推行專項維修資金“即交即用即補”機制，促進改造后的小區(qū)后續(xù)維護更新步入良性軌道。
六、強化組織保障，落實地方責任
（二十）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。省政府成立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管副省長擔任領(lǐng)導(dǎo)小組組長。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的組織協(xié)調(diào)、督促檢查、技術(shù)指導(dǎo)等工作。領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位要加強政策研究，完善相關(guān)政策措施。各地要加強對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的領(lǐng)導(dǎo)，組建多部門參與的聯(lián)合辦公機構(gòu)或者工作專班，負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策制定、規(guī)劃計劃編制以及改造方案審批等，協(xié)調(diào)解決實施過程中出現(xiàn)的新情況新問題。
（二十一）落實工作責任。市縣政府對本地區(qū)老舊小區(qū)改造工作負主體責任，主要負責同志要親自抓，把城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作納入政府重要民生實事，明確目標任務(wù)，調(diào)動各方面力量統(tǒng)籌組織實施。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、財政、自然資源等部門要加強協(xié)作配合，建立健全工作機制，落實好各項配套支持政策。街道社區(qū)要切實履行職責，深入細致做好群眾工作，細化完善“一區(qū)一案”等相關(guān)工作。要嚴格落實參建各方安全責任，確保老舊小區(qū)改造安全。
（二十二）加強督促檢查。結(jié)合高質(zhì)量發(fā)展監(jiān)測評價指標體系，進一步完善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造評價指標和考核辦法。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會同省有關(guān)部門加強督促指導(dǎo)和考核評價，對工作推進不力的進行通報約談。各地要將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作納入政府及有關(guān)部門年度目標考核指標，建立健全考核制度，加強工作檢查指導(dǎo)，確保城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作落實落地。
（二十三）注重示范引領(lǐng)。各地要通過對2000年底前建成的老舊小區(qū)改造、2000年后建成的老舊小區(qū)完善提升以及老舊小區(qū)緊鄰街區(qū)更新，建設(shè)一批美麗宜居住區(qū)、美麗宜居街區(qū)。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會同相關(guān)部門加強工作指導(dǎo)，對達到創(chuàng)建標準的，授予“江蘇省美麗宜居示范居住區(qū)”稱號。
